摘要：3月16日消息，多年来，瑞典一直被警告说，其功能失调的房地产市场受到供应不足的困扰，并因低利率和慷慨的税收优惠而保持高位，这对更广泛的经济构成风险。现在，这些风险正在成为现实。随着利率上升，拥有大量抵押贷款的家庭正在控制支出，而房屋建筑商正在停止投资，使瑞典陷入衰退。该国将成为今年唯一经历彻底衰退的欧盟...

3月16日消息，多年来，瑞典一直被警告说，其功能失调的房地产市场受到供应不足的困扰，并因低利率和慷慨的税收优惠而保持高位，这对更广泛的经济构成风险。

现在，这些风险正在成为现实。随着利率上升，拥有大量抵押贷款的家庭正在控制支出，而房屋建筑商正在停止投资，使瑞典陷入衰退。

该国将成为今年唯一经历彻底衰退的欧盟经济体。克朗兑欧元汇率处于全球金融危机以来的最低水平附近，部分原因是对房地产市场的担忧，这使得央行遏制通胀的工作更加困难。

“并不是没有人预见到这种情况的发生，”瑞典央行行长埃里克·塞丁在 2 月底表示。“瑞典央行已经就此发出警告……很长一段时间了。现在很明显这是一个问题。”

在经历了多年的超低借贷成本之后，大流行病和乌克兰战争给许多国家带来了高通胀和迅速上升的利率。

但在瑞典，植根于其房地产市场的结构性问题正在放大这种影响。

在过去 20 年里，瑞典的房价几乎翻了两番，轻松超过工资增长，这得益于慷慨的抵押贷款税减免、几乎不存在的房地产税以及由于严格监管导致租赁市场供应有限。

债务水平在欧盟中处于最高水平，约为可支配收入的 200%，其中大部分是抵押贷款债务。大约 60% 的瑞典人拥有浮动利率抵押贷款，这意味着利率上涨会对大多数家庭产生直接影响。

北欧银行集团(NDAFI.HE)预计 2023 年家庭消费将下降 2% 左右，而国家住房委员会预计来年房屋开工率将比 2021 年下降 50% 左右。

许多房主已经在为更高的抵押贷款还款以及飙升的食品和能源价格而苦苦挣扎——尽管去年利率上升的全部影响尚未显现。

菲利帕·洛根 (Philippa Logan) 是两个孩子的单身母亲，她于 2017 年在斯德哥尔摩南部的奥斯特贝加买了一套 89 平方米（958 平方英尺）的公寓，并在 2020 年离婚后还清了部分抵押贷款。

“然而，在过去几个月里，利率几乎翻了三倍，几乎无法负担生存，”洛根说。

“压力难以形容，”她说，并补充说她被迫承担额外的工作以维持生计。

央行预计未来几个月将进一步加息。市场预计借贷成本将从目前的 3% 升至 4% 的峰值。

北欧银行集团经济学家 古斯塔夫·赫尔格森表示：“我们的预测是瑞典央行将利率最高升至 3.75。” “我认为在那个水平上，我们非常接近家庭的某种痛苦阈值。”

家庭真相

欧盟委员会预计瑞典今年的国内生产总值将收缩 1% 左右——这是 27 个成员国中唯一可能出现年负增长的国家。

北欧银行集团预计 GDP 将收缩约 2%。

自去年春季达到峰值以来，房价已下跌约 15%，跌幅超过全球金融危机期间。保险公司 Lansforsakringar 的房地产部门表示，一些地区的跌幅高达 40%。

虽然瑞典并不是唯一一个房价大幅下跌的国家，但其家庭对加息几乎是独一无二的敏感，因为一半以上的家庭拥有浮动利率抵押贷款。

例如，在德国，大多数借款人都有固定抵押贷款，利率上升在很大程度上已被忽视。

“不，我们对抵押贷款没有任何恐惧，”该国西部波鸿市的一名教师汉娜说，她与伴侣的共同抵押贷款固定为 0.9%。

她说：“我们有 15 年的时间来偿还，而且所有计划都是以一种即使利率上升我们也可以偿还的方式进行的。”

根据加拿大银行的数据，在加拿大，虽然债务水平很高，但可变利率抵押贷款仅占未偿还抵押贷款债务总额的三分之一左右。

虽然一些经济学家预测加拿大将出现温和衰退，但经合组织智库预计加拿大经济将在 2023 年增长 1.3% 左右。

瑞典的住房问题可以追溯到几十年前，但事实证明很难解决。

放宽租金管制的计划遭到政治左派的强烈反对，他们认为引入市场力量会通过定价将许多人赶出瑞典城市的理想区域，从而加剧社会分化。

所有主要政党都同意需要对抵押贷款税减免进行全面改革，但没有人准备在选举临近时给他们的竞争对手一根棍子来击败他们。

重新引入 2008 年废除的财产税被视为另一个必败之举。

金融监管机构引入了更严格的贷款措施并收紧了抵押贷款还款规定。瑞典的银行是欧洲资本最充足的银行之一——部分原因是对房地产市场的担忧。

这些应该可以防止房地产价格下跌引发金融危机，就像 1990 年代初在瑞典发生的那样。

但瑞典经济可能仍受制于房地产市场失衡，而其结构性问题仍未得到解决。

北欧银行集团的赫尔格森说：“由政治家决定他们是否要处理这些问题，最重要的是，什么时候处理。” “在目前的情况下，很难对付他们。”